I dati di Crif sull’efficienza energetica come fattore di valore immobiliare
L’efficienza energetica non è più solo un tema di sostenibilità, ma un fattore determinante per il valore immobiliare. È quanto emerge dall’analisi di CRIF Real Estate Services, che ha esaminato una quota rappresentativa di immobili oggetto di perizia per l’erogazione di mutui in tutta Italia, alla luce della progressiva entrata in vigore della Direttiva europea “Case Green”.
Il confronto 2021-2025: green più solidi, brown in perdita
Confrontando i dati di giugno 2021 con quelli di giugno 2025, le abitazioni in classe A e B hanno mantenuto il loro valore, con un leggero incremento del +2% sul prezzo medio al mq. Al contrario, gli immobili in classe F e G hanno registrato un deprezzamento del -4%. Stabili invece le classi intermedie (C-E), che rappresentano una sorta di “zona grigia” del mercato.
A livello di prezzo, a giugno 2025 gli immobili green costano in media 500 €/mq in più rispetto a quelli intermedi, mentre il divario con i “brown” si allarga a circa 700 €/mq.
Nord-Sud: il divario si accentua al Settentrione
Le differenze territoriali sono significative. Nel Nord Italia il gap tra immobili green e brown supera gli 800 €/mq, mentre nel Centro-Sud si ferma intorno ai 561 €/mq. Le differenze aumentano nei mercati più maturi e costosi, come dimostrano le grandi aree urbane, dove lo scarto fra green e brown raggiunge oltre 1.100 €/mq.
Tipologia di Comune e localizzazione urbana
Il divario varia anche in base alla tipologia di Comune:
- Nei grandi centri urbani la differenza tra green e brown tocca i 1.100 €/mq, mentre rispetto alle classi intermedie lo scarto supera gli 800 €/mq.
- Nei Comuni capoluogo il gap si assesta tra 500 e 550 €/mq,
- Nei Comuni minori raggiunge i 700-750 €/mq.
All’interno delle città, la polarizzazione è netta. Nei centri urbani il differenziale tra green e brown si attesta intorno ai 1.000 €/mq, pari a un 40% in più, mentre in periferia scende a 700 €/mq (31%). Interessante è notare che nei centri la penalizzazione ricade anche sulle classi intermedie: la differenza con i green si ferma al 38%, quasi quanto quella con i brown.
Milano: laboratorio e caso emblematico
Il capoluogo lombardo rappresenta un osservatorio privilegiato. Qui il divario tra green e classi intermedie è di circa 500 €/mq, pari però solo al 14% in termini percentuali. La forbice si amplia nettamente se si confrontano green e brown: il differenziale arriva a 1.000 €/mq, corrispondente a un “brown discount” del -34%.
Milano è anche la città dove la dinamica dei prezzi è più chiara: dal 2023 in avanti, i valori delle abitazioni green sono in crescita, mentre quelli delle classi meno efficienti continuano a deprezzarsi.
Prospettive di mercato: il ruolo della Direttiva europea
Secondo Daniela Percoco, Manager Real Estate Advisory di CRIF, la traiettoria è ormai definita:
“Gli immobili meno energivori stanno mantenendo valore, mentre quelli più inefficienti perdono attrattività, penalizzati anche dalle politiche di credito e dalla maggiore sensibilità delle famiglie verso la sostenibilità. Le case intermedie si pongono come un compromesso interessante tra sostenibilità della rata e risparmio energetico futuro. Se, come atteso, i tassi di interesse scenderanno ulteriormente e con l’avvicinarsi dell’applicazione della Direttiva europea nel 2026, ci aspettiamo un nuovo balzo in avanti della domanda per le abitazioni green e una maggiore spinta deflattiva per le brown.”