La massima.
Nell’ambito di un contratto di compravendita di immobile, qualora l’accordo preliminare indichi un termine per la successiva conclusione del contratto definitivo ed il relativo termine decorra inutilmente, la circostanza che il promittente venditore accetti un ulteriore acconto dal promissario compratore successivamente alla scadenza del termine implica, implicitamente e tacitamente, la concessione di una proroga del termine.
Il caso.
La questione affrontata dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 8765 del 2021 riferisce ad una compravendita immobiliare in cui i proprietari di un immobile stipulano con un promissario acquirente un contratto preliminare di vendita di un compendio immobiliare fissando in esso un termine per la stipula del definitivo. Il promissario acquirente corrisponde, in più occasioni, delle somme di danaro ai promittenti venditori.
Decorso il termine previsto nel preliminare per la stipula del contratto definitivo senza che si sia conseguito il rogito notarile, immediatamente dopo i promittenti venditori diffidano il promissario acquirente nel procedere alla conclusione del contratto definitivo e contestualmente a versare il saldo del prezzo. Tale diffida, per un difetto di spedizione, non raggiunge i destinatari i quali, ignari del contenuto e in buona fede, pochi giorni dopo corrispondono un ulteriore parte del prezzo pattuito per l’acquisto del compendio immobiliare, importo che non viene rifiutato dai venditori senza muovere alcuna eccezione.
Nonostante questo ulteriore e successivo pagamento, i promittenti venditori, nel considerare definitivamente decorso il termine per la conclusione del definitivo, vendono poche settimane dopo l’immobile a terzi.Nel contratto preliminare non è un elemento essenziale il termine per il contratto definitivo.
Le determinazioni della Suprema Corte.
La controversia verte su una questione sostanziale, ossia: a prevalere sono (i) le ragioni dei promittenti venditori i quali sostengono che il decorso del termine previsto nel contratto preliminare per la stipula del contratto definitivo ha fatto decadere il proprio onere alla vendita, oppure (ii) le motivazioni del promissario acquirente il quale rivendica il diritto all’acquisto a causa di una proroga tacita del termine originariamente previsto nel contratto preliminare in conseguenza del pagamento di un ulteriore acconto effettuato dopo la scadenza del termine?
La Corte di Cassazione, nel caso di specie, ha ritenuto che le parti abbiano derogato tacitamente al termine previsto per la conclusione del contratto definitivo.
La Suprema Corte, pur riconoscendo, ex artt. 1350 e 1351 c.c., che per le compravendite immobiliari è prevista le forma scritta (sia per il pr…
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Autore: Avv. Prof. Andrea Ravelli.
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